Giá bất động sản của Việt Nam

Giá bất động sản của Việt Nam đã tăng trong năm qua, nhưng gần đây đã mang lại một số yếu tố không chắc chắn cho thị trường.

Yếu tố đầu tiên đã giảm dự trữ đô la Mỹ và sự suy yếu đồng Việt Nam (VND), do lạm phát cao.

Do quản lý-float chế độ tỷ giá hối đoái, dự trữ đô la đang nhanh chóng khô cạn như chính phủ, dưới áp lực từ lạm phát hai con số, bán ngoại tệ để giữ tỷ giá hối đoái trong một ban nhạc. Đồng tiền mất giá, và khi nó rơi hơn nữa, nhiều người muốn chuyển đổi tiền của họ vào đô la hoặc vàng. Điều này có ảnh hưởng nghiêm trọng cho thị trường nhà ở, bởi vì hầu hết các giao dịch bất động sản được trích dẫn và kết luận bằng đô la Mỹ. Nếu việc cung cấp khô USD tăng, thị trường bất động sản có thể bị trì trệ Bán chung cư Ct3 trung văn .

Siêu lạm phát cuối những năm 1980 đầu những năm 1990 đã dẫn đến việc sử dụng vàng, đo bằng lượng vàng, mua nhà. Nếu không có việc sử dụng vàng hoặc đô la Mỹ, bao tải của các hóa đơn giấy sẽ được cần thiết để mua một căn nhà nhỏ hoặc trả tiền thuê nhà Chung cư xa la.

Với giá vàng tăng nhanh trong giữa những năm 2000, thị trường bất động sản tại một bế tắc cho đến khi chuyển sang đô la Mỹ. Nhiều nhà phát triển bất động sản thiết lập giá bằng đô la Mỹ để đảm bảo rằng lợi nhuận của họ không bị ảnh hưởng bởi biến động tỷ giá. Như vậy, tỷ giá hối đoái liên quan đến rủi ro được chuyển cho người mua nhà. Thậm chí 100% vốn đầu tư Việt Nam phát triển giá bài dân cư và yêu cầu thanh toán bằng đô la Mỹ Chung cư 28 tầng làng quốc tế Thăng Long.

Nghị định 71

Vấn đề thứ hai là tháng Tám năm ngoái thực hiện Nghị định số 71/2001/NĐ-CP (Nghị định 71), cung cấp hướng dẫn về Luật năm 2005 Nhà ở. Nghị định 71 nhằm mục đích khuyến khích đầu tư đầu cơ bất động sản. Nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua, Nghị định 71 yêu cầu giải phóng mặt bằng từ Thủ tướng Chính phủ phát triển quy mô lớn Cho thuê chung cư Indochina Plaza.

Không chắc chắn về việc thực hiện Nghị định 71 nhà phát triển gây ra để đẩy nhanh tiến độ xây dựng một số dự án và mua đất, dẫn đến gai giá khổng lồ cho một số khu vực, trong khi lũ lụt các khu vực khác với nguồn cung cấp mới.

Tại TP HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, giá bán lại dân cư ở tất cả các phân đoạn đã được ổn định trong hai năm qua, theo CB Richard Ellis Việt Nam Bán chung cư 165 Thái Hà.

Trong các thị trường cấp thấp, giá trung bình yêu cầu là US $ 726 cho mỗi mét vuông trong quý 3 năm 2010

Trong phân khúc cao cấp, yêu cầu giá trung bình là US $ 1.898 mỗi m vuông. trong quý 3 năm 2010

Mặt khác, Hà Nội giá bán lại ở tăng trung bình 9% trong năm với quý 3 năm 2010, tại 1.837 USD mỗi m vuông.

Trong phân khúc cấp thấp, giá trung bình yêu cầu tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái với quý 3 năm 2010, nhưng tăng chỉ 2,2% so với quý trước.

Giá trong phân khúc sang trọng và cao cấp đã giảm 1% trong quý với quý 3 năm 2010.

GIÁ CHÀO TRUNG BÌNH (Q3 2010)

Hà Nội Thị trường thứ cấp US $ mỗi m vuông. q-o-q thay đổi (%) y-o-y thay đổi (%)

Luxury đoạn 3009 -0,16 2,33

Phân khúc cao cấp 1924 -0,61 9,75

Trung cấp đoạn 1349 1,37 15,1

Low-end phân khúc 977 2,21 24,09

Tổng số 1837 0,29 9,02

Nguồn: CBRE Việt Nam Chung cư 165 Thái Hà, 

Trong quý thứ ba của năm 2010, giá trung bình của biệt thự nằm trong khu vực dân cư sang trọng tại Việt Nam dao động từ 1,5 triệu USD đến 2 triệu USD trong khi biệt thự trong các khu phố mới có giá USD 250.000, theo các nhà phân tích bất động sản địa phương thực sự.

Theo Pháp lệnh Quản lý ngoại hối, tất cả các giao dịch được thực hiện tại Việt Nam phải bằng VND. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản, đặc biệt là biệt thự cao cấp và căn hộ, được tính bằng đô la Mỹ. Chúng bao gồm các dự án như:

Keangnam Landmark Tower, với giá US $ 2.800 US $ 3.300 mỗi m vuông.

Indochina Plaza Hà Nội, US $ 2.800 mỗi m vuông.

Sky City Tower, tại 2.300 USD mỗi m vuông.

Mulbery Lane, tại 1.800 USD mỗi m vuông.

Parkcity, tại 3.000 USD mỗi m vuông.

Usilk dự án khu đô thị, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.

Mipec Tower, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.

Thành Công Tower, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.

Discovery Complex (302 đường Cầu Giấy) dự án, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.

Việt Kieus bây giờ có thể mua bất động sản không giới hạn, chỉ cần như người Việt Nam cư trú

Nghị định 71 cũng sửa đổi Luật Nhà ở cho phép Việt Kiều (Việt kiều) sở hữu tài sản không giới hạn giống như công dân Việt Nam. Các quy định mới dự kiến ​​sẽ tạo ra nhu cầu trong thị trường nhà ở. Khoảng 70% của 4 triệu Việt Kiều giữ lại quốc tịch Việt Nam, theo Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, ngay cả khi một Việt kiều đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam của mình, ông vẫn cho cùng một quyền sở hữu nhà, với điều kiện:

Ông đã đầu tư theo Luật Đầu tư

Ông kết hôn với một công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

Anh đang làm việc tại Việt Nam như là một nhà khoa học văn hóa, nhà hoạt động hoặc có kỹ năng đặc biệt và ông đã có những đóng góp cho đất nước

Trước khi nghị định mới có hiệu lực, Nghị định 81 đã có hiệu lực, cho phép một số Việt kiều mua bất động sản. Tuy nhiên, sau 9 năm thực hiện, chỉ có 140 Việt kiều đã mua nhà trong tên riêng của họ, do quan liêu.

Tuy nhiên nó là không rõ ràng nếu nghị định mới sẽ giải quyết các vấn đề tham nhũng và quan liêu. Ngoài ra, nhiều người Việt Nam ở nước ngoài muốn mua tài sản theo tên của người thân để tránh nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác.

Nghị định 71 cũng sẽ bắt buộc các dự án nhà ở với tổng số đơn vị nhà ở 2500 (bao gồm biệt thự, nhà ở riêng lẻ, chung cư, khu đô thị mới và các dự án sử dụng hỗn hợp) phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Bất kỳ sửa đổi cho dự án cũng phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Điều này có khả năng có thể dẫn đến sự chậm trễ và băng đỏ hơn.

Perpetual thuê

Về lý thuyết, đất Quyền sở hữu hoàn toàn không tồn tại ở Việt Nam. Đất chỉ có thể được cho thuê, ngay cả người Việt Nam, mặc dù trong thực tế cho thuê dường như được cho không xác định thời hạn. "Mua" đất là một kỹ thuật chuyển giao quyền cho thuê. Việc tạo ra một hợp đồng thuê vĩnh viễn tái tạo có nghĩa là Việt Nam hiện có một trong những thị trường bất động sản mở nhất ở châu Á.

Tuy nhiên, hợp đồng thuê 70 năm thời hạn được phép cho nhà đầu tư nước ngoài đã được giảm đến 50 năm trong năm 2009.

Theo thị trường cấp thấp, được phục vụ trước

Nhu cầu nhà ở giá rẻ đã tăng lên trong những năm gần đây, do gia tăng dân số, nhanh chóng di cư từ nông thôn đến các khu vực đô thị và cải thiện nhanh chóng đời sống. Nhu cầu đối với nhà ở giá cả phải chăng bây giờ vượt xa cung cấp, phát triển gia cư chủ yếu tập trung vào các khách hàng cao cấp.

Theo RNCOS, một công ty nghiên cứu thị trường toàn cầu, nhiều người Việt Nam không có sở hữu nhà ở và hơn 70% hộ gia đình sống trong nhà tạm bằng gỗ. RNCOS ước tính rằng Việt Nam đang thiếu khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở vĩnh viễn.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn nhất của đất nước, chỉ có 14% tổng nguồn cung căn hộ cao cấp được bán trong tám tháng đầu năm 2010, theo một cuộc khảo sát được tiến hành bởi Cushman và Wakefield Việt Nam.

Mặt khác, khoảng 670 đơn vị căn hộ mới xây dựng tại Hà Nội đã được bán ra trong quý thứ 2 của năm 2010, khoảng 48% nguồn cung tại thị trường sơ cấp tại thủ đô, theo Savills Việt Nam, một công ty nghiên cứu trụ sở tại Anh .

việt và tài khoản người Việt Nam định cư ở nước ngoài khoảng 70% người mua nhà trong nước, trong khi phần còn lại là người nước ngoài, theo Nguyễn Kim Sơn Đầu tư phát triển BTA.

Cung ứng tăng thêm

Trong quý thứ 3 của năm 2010, tổng nguồn cung của các đơn vị nhà chung cư tại Hà Nội là 75.235 đơn vị, tăng 4,5% so với quý trước, theo CB Richard Ellis Việt Nam. Ngoài ra, khoảng 3.000 đơn vị bổ sung được dự kiến ​​sẽ được hoàn thành tại Hà Nội vào quý cuối cùng của năm 2010.

TỔNG CUNG CẤP ĐƠN VỊ CONDOMINIUM (HÀ NỘI)

Q2 2010 Q3 2010 Q-O-Q ĐỔI (%)

Luxury đoạn 2186 2186 -

Phân khúc cao cấp 12.709 14.005 10,2

Trung cấp phân khúc 44.403 46.392 4,5

Phân khúc cấp thấp 12.671 12.652 -

Tổng số 71.969 75.235 4,5

Nguồn: CBRE Việt Nam

Cũng giống như ở thủ đô, các khu vực khác ở Việt Nam cũng đang trải qua sự gia tăng nguồn cung cấp. Đã có khoảng 11.200 căn hộ mới xây dựng có sẵn để bán ở thành phố trong quý thứ 2 của năm 2010, tăng 24% so với quý trước, theo Savills Việt Nam.

Ngoài ra, khoảng 28.500 căn hộ đang được xây dựng dự kiến ​​sẽ được hoàn thành trong hai năm tới. Chính phủ cũng đã xây dựng căn hộ thu nhập thấp sẽ có sẵn để bán vào cuối năm 2010.

Kém phát triển thị trường thế chấp

Thị trường cho vay thế chấp của Việt Nam vẫn còn tương đối kém phát triển, đa số người mua nhà trả bằng tiền mặt. Trong một nỗ lực để thúc đẩy thị trường nhà đất, các nhà phát triển đang bắt đầu làm việc với các ngân hàng để cung cấp các khoản thế chấp cho người mua.

Tuy nhiên, lãi suất cao, thủ tục cho vay chặt chẽ vẫn đang cản trở thị trường cho vay thế chấp địa phương hưng thịnh. Khoản vay-to-giá trị (LTV) tỷ lệ hiếm khi vượt quá 50% giá trị thẩm định của tài sản. Thời gian hạn thường là 15 năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2010, lãi suất cho vay trung bình là 13,5%, tăng từ 12% năm 2009. Để kiềm chế áp lực lạm phát, Lãi suất cơ bản đã được nâng lên 100 điểm cơ bản lên 9% trong tháng 11 năm 2010, từ 8% kể từ tháng 12 năm 2009, dựa trên những số liệu phát hành bởi ngân hàng trung ương, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Giá thuê lên, năng suất cao

Trong tháng 9 năm 2010, giá thuê trung bình cho các đơn vị chung cư cao trung cấp tại Việt Nam là US $ 10 mỗi m vuông. Tuy nhiên, thị trường cho thuê địa phương rất đa dạng, với giá thuê khác nhau ở mỗi thành phố.

Hà Nội có nhà ở đắt nhất trong cả nước, với giá thuê trung bình yêu cầu tại US $ 30,31 (VND587, 311) mỗi m vuông. mỗi tháng trong quý 3 năm 2010, tăng 5,9% so với một năm trước đó, theo CB Richard Ellis Việt Nam.

Tại Hà Nội, một m 170-sq. căn hộ có một sản lượng cho thuê dự kiến ​​là 7%, theo các nhà phát triển bất động sản địa phương thực. Mặt khác, một căn hộ có kích thước nằm trong Thành phố Hồ Chí Minh có năng suất cao cho thuê khoảng 9%.

Thành phố Hồ Chí Minh, tổng thể cho thuê Tỷ lệ trống là 16,5% trong quý thứ 3 của năm 2010, tăng nhẹ so với 16% trong năm 2009, theo báo cáo mới nhất từ ​​CB Richard Ellis Việt Nam.

Cao tăng trưởng GDP, lạm phát cao hơn

Trong quý thứ 3 của năm 2010, tốc độ tăng trưởng GDP của nước này tăng 7,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tăng từ 5,8% và 6,4% trong quý 1 và quý 2 năm 2010, tương ứng. Trong năm 2010, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam được dự kiến ​​sẽ vượt quá 7%, tăng so với dự báo trước đó là 6,5%. Tốc độ tăng trưởng GDP của nước này là 5,3% trong năm 2009 và 6,3% trong năm 2008.

Trong khi nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, giá tiêu dùng đang tăng lên nhanh hơn nhiều. Lạm phát tổng thể cho năm 2010 là 11,8%, cao hơn nhiều so với mục tiêu của chính phủ là 8%, theo Tổng cục Thống kê (GSO). Chính phủ đã áp đặt kiểm soát giá các mặt hàng quan trọng như than, điện, xi măng, phân bón và hàng hóa khác để avail không có.

Cơ quan hạ cấp Rating

Trong tháng mười hai, cơ quan đánh giá hạ cấp xếp hạng tệ trái phiếu nước ngoài của Việt Nam. Moody hạ xếp hạng từ Ba3 xuống B1 (bốn bước dưới đây đầu tư cấp), trong khi S & P đánh giá cao Việt Nam tại BB-(ba bước dưới đây cấp đầu tư). Cả hai đều giữ triển vọng là tiêu cực, ngụ ý hạ giá trong tương lai có thể được dự kiến.

Trong báo cáo của mình, Moody là chỉ làm tăng nguy cơ của một sự cân bằng của cuộc khủng hoảng thanh toán (BOP) tại Việt Nam bởi vì nhập khẩu tăng nhanh hơn xuất khẩu. Dự trữ ngoại hối đang cạn kiệt vì vốn của các chuyến bay và nỗ lực để bảo vệ một loại tiền tệ được định giá quá cao. Các yếu tố khác dẫn đến hạ cấp là lạm phát tăng cao, ngân hàng cho vay quá mức và sự sụp đổ gần của Vinashin thuộc sở hữu nhà nước.

Ban đầu là một công ty đóng tàu, Vinashin đã mở rộng với một mảng rộng các ngành công nghiệp bao gồm cả du lịch và thức ăn chăn nuôi. Tính đến tháng 6 năm 2010, tổng số nợ của nó đạt tới 4.5billio, khoảng 4,5% GDP của Việt Nam. Chính phủ cho biết rằng nó sẽ không bảo lãnh cho công ty, nhưng cung cấp các khoản vay không lãi suất cho tiền lương của nhân viên của mình.